Hírek
2015. Március 20. 13:58, péntek |
Belföld
Forrás: onlinejogsebesz.hu
Építési engedély és kártérítés – jogász válaszol
![Építési engedély és kártérítés – jogász válaszol](/external/image_cache/c/5/9/c591cbae95ba5b4786c96de78a8695ba.jpg)
Újabban - főleg a fővárosban - elszaporodtak azok a perek, amelyeknek tárgya a szomszédos ingatlanon történő vagy történt építkezéssel okozott kár megtérítése.
Első olvasatra ez a jogvitaféleség teljesen abszurdnak tűnik, ugyanis már miféle kár keletkezhetne akár a szomszédban, akár másutt azzal, hogy valaki egy jogerős építési engedély alapján, az abban foglaltakat milliméterre betartva létesít épületet. Ha ugyanis - mondja az átlagember - egy hatóság valamely ténykedésre rábólint /építési engedély, fennmaradási engedély, használatbavételi engedély formájában/, úgy az semmiképpen sem lehet jogszabályba ütköző, azaz - jogi műnyelven - nem lehet jogellenes. Márpedig kárt okozni csak jogellenes magatartással lehet, olyan tevékenységgel, amely szembenáll akár egy jogszerű hatósági határozattal, akár valamely jogszabályi előírással.
Attól eltekintve, hogy jogszerű magatartással is lehet kárt okozni /ennek következménye azonban nem kártérítés, hanem kártalanítás/, a több évtizede követett bírósági gyakorlat szerint az építkezés szabályszerűsége, az engedély maradéktalan betartása, a használatbavételi engedély kiadása nem mentesíti az építkezőt a szomszédos ingatlanokban bekövetkezett károk megtérítésének a felelőssége alól. Ez a megállapítás természetesen nem azt jelenti, hogy mindenfajta építkezés következménye a szomszédos ingatlan károsodása. Az ilyen ügyeket /amelyeket jogi nyelven szomszédjogi jogviták elnevezéssel illetünk/ csak széleskörű vizsgálat, megfelelő bizonyítéktömeg beszerzése és mérlegelése alapján lehet egyedileg nyugvópontra juttatni, egyáltalán a kárkövetkezményeket megállapítani.
Elsősorban vizsgáljuk meg, milyen károsodások keletkezhetnek egy építkezés során a szomszédos ingatlanokban! Az egyik gyakori kárkövetkezmény az, hogy az épület korlátozza vagy elzárja a szomszédos építményből történő kilátást /"panorámaperek"/. Ez azt jelenti, hogy a megfelelő panorámával rendelkező ingatlan jóval magasabb forgalmi értéket képvisel a piacon /főként a Balatonra illetve a Dunára néző ingatlanokról van szó/, mint az egyéb - ilyen kedvező kilátással nem rendelkező - ingatlan. /Ezt már egy az 1970-es években meghozott a Balaton északi partján fekvő szomszédos ingatlanok perében kimondta a Legfelsőbb Bíróság./ Másik kárkövetkezmény az intimitás sérelme vagy intimitásvesztés. Ez többek között akkor állhat elő, ha egy belső udvarral rendelkező ingatlan mellett olyan épületet emelnek, amelyből könnyedén be lehet látni erre a területre, így a szomszéd megfigyelheti az udvaron történteket /napozás, kerti partik, kertészeti tevékenység végzése/.
Úgyszintén károsodásra vezethet, amennyiben a szomszédos ingatlanon olyan épületet emelnek /műhely, vámraktár stb./, amelyben állandó jelleggel zajos tevékenységet folytatnak.
Kárként jelenik meg és a szomszédos ingatlan forgalmi értéke csökken, amennyiben a másik épület elzárja a benapozás lehetőségét akár a telektől, akár annak épületétől /benapozás korlátozása vagy elvesztése/. Ehhez kapcsolódik az a többször felhozott tényállás, hogy az építkezés folyamán meghiúsult vagy korlátozottá vált a szomszédos ingatlanban folytatott kerti művelés, növénytermesztés, és ez szintén értékcsökkentő hatást vált ki. Többször per tárgya volt az a körülmény, hogy az építkező a szomszédos ingatlanhoz túlságosan közel illetőleg a telekhatárra helyezte el épületét /bár az engedély azt lehetővé tette/, és emiatt az ingatlan későbbi beépíthetősége korlátozást szenvedett illetőleg lehetetlenné vált /nem adtak ki rá építési engedélyt /a két épület közelsége/. És végül azt is értékcsökkentőként értékelte többször a bíróság, hogy az építkező túlságosan sok /a környezeti beépítésekkel ellentétes tömegű/ építményt helyezett el a telkén, és ez befolyásolta a szomszédos ingatlan értékesebb beépíthetőségét.
A további kérdés az, vajon ezek a károsodások okozati összefüggésben állnak-e a szomszédos építkezéssel, és ha igen, úgy betartották-e az építési engedélyben foglaltakat maradéktalanul vagy sem. /Most itt nem beszélünk azokról az építkezésekről, amelyekhez nem kell hatósági engedély./ Mint köztudott, az építési engedély nem dönti el a "polgári jogi igényeket", így a témánk gerincét adó szomszédjogi igényeket sem. Először tehát azt kell tisztázni, az engedélyben foglaltakat betartották-e. Amennyiben attól eltértek, és ez az eltérés okozta a szomszédos ingatlan károsodását /tulajdonképpen az értékcsökkenését/, úgy egyszerű a képlet, mert megvan a jogellenesség /mint a kárkötelem elengedhetetlen eleme/. Ha nincs eltérés, ez esetben - a bírói gyakorlat szerint - azt kell megvizsgálni, vajon az építkező választhatott volna-e olyan beépítést, amellyel szükségtelenül nem zavarja a szomszédos ingatlan tulajdonosainak jogait. Ugyanakkor ez a követelmény nem azt jelenti, hogy az építtető saját érdekeit a szomszédos ingatlanok érdekei elé helyezze, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz. A szükségtelen zavarás /amely a károkozás oki oldala/ nemcsak a műszaki előírásoknak, az engedélyeknek való megfelelés hiányból eredő zavarást jelent, hanem a szűkebb lakókörnyezetben kialakult, a meglévő szomszédos lakóépületekhez, illetőleg a lakókörnyezethez igazodó építési módtól eltérő műszaki-építési megoldás megvalósítását.
Álláspontom szerint az építkezéssel okozott kár megtérítési ügyekben azt is vizsgálni kell, vajon az állítólagos sérelmet szenvedett szomszéd megtett-e mindent az elhárítás vagy annak enyhítése körében. Amennyiben a szomszéd érdekeit sérti a kiadott építési engedély, azt megfellebbezheti, annak eredménytelensége esetén pert indíthat az építésügyi hatóság ellen jogsértésre hivatkozással. A már megkezdett építkezés esetén kérheti a hatóságtól az építkezés leállítását, az engedélynek megfelelő építésre kötelezést, végső esetben a lebontást.
Bár ugyan nem tiltja semmiféle rendelkezés azt, hogy a szomszéd tulajdonos a kártérítési pert az építkezés befejezése előtt megindítsa, célszerű megvárni a használatbavételi /régiesen: "lakhatási"/ engedély kiadását.
A per során elengedhetetlen igazságügyi műszaki és ingatlanforgalmi szakvélemény beszerzése, mivel a károsodás /értékcsökkenés/ mértékét és annak okait kizárólag szakértő tudja megállapítani.
PhD dr. Matúz György
ügyvéd
Cím: 4025 Debrecen, Petőfi tér 7/A
Tel/fax: (06)52-316-922
Mobil: (06)30-985-6627
E-mail: matuzgy@gmail.com
www.onlinejogsebesz.hu
Ezek érdekelhetnek még
2024. Augusztus 14. 07:42, szerda | Belföld
NGM: népszerű az otthonfelújítási program
Népszerű az otthonfelújítási program, a kormány folyamatosan vizsgálja, hogyan teheti még egyszerűbbé a pályázati folyamatot - közölte a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) kedden az MTI-vel.
2024. Augusztus 14. 07:40, szerda | Belföld
Szerdától harmadfokú hőségriasztás lép érvénybe
Szerdától vasárnapig harmadfokú hőségriasztás lép érvénybe - olvasható a BM Országos Katasztrófavédelmi Főigazgatóság honlapján.
2024. Augusztus 14. 07:36, szerda | Belföld
MOHU: elérte a százmilliót a visszaváltott italcsomagolások száma
Elérte a 100 milliót a visszaváltott italos palackok, dobozok és üvegek száma a magyarországi kötelező visszaváltási díjas rendszerben (DRS) -
2024. Augusztus 14. 06:00, szerda | Belföld
Újabb tízezer szamárköhögés elleni védőoltás érkezett
Tovább emelkedett a bejelentett szamárköhögés (pertussis) gyanús esetek száma, hétvégén újabb tízezer szamárköhögés elleni védőoltás érkezett hazánkba