Mindennek az alapja a HBÉ
2016 június 30-tól már nemcsak az eddigi módszerekkel - azaz piaci összehasonlító adatok alapján, hozamszámítással, illetve költségalapú értékeléssel -, hanem statisztikai módszerrel is meghatározható az ingatlanok úgynevezett hitelbiztosítéki értéke.

A hitelbiztosítéki érték alapján számítják ki a bankok az adható hitel nagyságát. A hitelt ugyanis nem az ingatlan vételárához viszonyítva adja meg a pénzintézet, hanem egy számára biztonságosabb módon.

A hitelbiztosítéki érték (HBÉ) nem azonos a lakás vagy ház forgalmi értékével, egy annál 10-20 százalékkal kisebb összeg. Ez az a tétel, amennyiért a bank reálisan el tudja adni rövid időn belül az adott ingatlant abban a meglehetősen nem kívánatos esetben, ha nem fizet az ügyfél. Ez tehát a fedezet - nem véletlen, hogy menekülési értéknek is hívják.

Mind a forgalmi érték, mind a hitelbiztosítási érték többtényezős, a becsült érték függ attól, milyen a lakás, ház elhelyezkedése, szerkezete, állapota, milyen rá a kereslet.
A HBÉ tehát az a minimum összeg, amennyiért aránylag gyorsan, három hónapon belül lehetne értékesíteni az ingatlant. A legtöbb bank ennek alapján számítja ki az adható hitel nagyságát.

Ingatlanfék a megcsúszás ellen

Az ügyfelek biztonságát szolgáló változtatás volt 2015 elején az a rendelet, mely szerint az ingatlant a becsült forgalmi érték maximum 80%-áig lehet jelzálogjoggal terhelni. Ennél a bankok már csak kevesebb kölcsönt ítélhetnek meg.
Eddig a korábbi módszerekkel becsült HBÉ-t mindössze a fent említett három hónapig lehetett felhasználni.

Június 30-tól az eddig használt három elemzési módszer mellé bejött még a statisztikai módszer, amelyet viszont ezen időszakon túl is elfogad a bank.

A statisztikai számításnak az a feltétele, hogy városban, a főváros agglomerációjában vagy pedig a balatoni kiemelt üdülőkörzetben legyen a felmért lakóingatlan. További feltétel emellett, hogy az adott településen a megelőző egy évben legalább öt lakóingatlant értékesítettek, mivel ezek adásvételi ára az alapja az értékelésnek.
Ez tehát egy stabilabb, időtállóbb érték, amivel hosszú távon is meg lehet adni, mekkora hitelt kaphat az igénylő.

A bankok egyébként legalább két módszerrel készíttetnek - most már négy közül - javaslatot az értékbecslő közreműködésével a hitelbiztosítéki értékre. Lényeges tehát a lakáshitelt igénylők számára a HBÉ kiszámítása, és nem mellékes, hogyan történik.

Nem árt tudni egyébként, hogy van egy díja az értékbecslő munkájának, aki a kölcsön alapjául szolgáló összeget kiszámolja. Érdemes aszerint is keresni az ajánlatok között, hogy sok bank ezt a - kb. 30 ezer forintos - tételt magára vállalja: sok kicsi sokra megy.